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黑龙江6+1技巧:香港资产支持证券及REITs业务发展实践及启示

6加1开奖结果查询 www.fw2zh.cn   关键词:资产证券化  真实出售  税收优惠  金融创新

  赵晓玲  陆洋

  根

  据2018年发布的全球金融中心指数[1],纽约、伦敦、香港为全球前三大国际金融中心。香港金融基础设施完善,市场高度活跃,房地产信托投资基金(REITs)市值位居亚洲第三位。在此背景下,研究香港资产支持证券及REITs业务发展历程、模式特点及监管机制,对于内地资产证券化业务发展具有一定启示意义。

  香港资产支持证券业务情况

  (一)历史回顾:类美国“两房”[2]模式

  资产证券化起源于20世纪70年代美国的住房抵押贷款证券化,并随着市场的逐步完善推广至其他国家和地区。1997年,香港特别行政区政府公布了长期住房战略,其目标是在10年内使居民住房拥有率达到70%,实现“居者有其屋”的愿景。为了通过资产证券化手段来推进住房按揭贷款市场发展,1997年3月,香港按揭证券有限公司(HKMC)成立,并由香港特区政府通过外汇基金全额持有,其参与的资产证券化业务主要有两种模式。

  1.HKMC担保证券化计划

  在这种模式下,由商业银行作为发起机构向HKMC出售按揭贷款,HKMC转售至特殊目的公司,特殊目的公司向商业银行定向发行附有HKMC担保的证券,商业银行可选择持有到期或在二级市场出售。证券的还本付息根据底层按揭贷款现金流情况,并在扣除担保费用后进行过手摊还。1999年,HKMC首次发行总值为16亿港元的资产证券化产品。该模式的具体结构见图1。

香港资产支持证券及REITs业务发展实践及启示

  对于商业银行来说,由HKMC提供担保的按揭证券具有较大优势。与按揭贷款50%的风险权重相比,由HKMC提供担保的按揭证券风险权重仅为20%,可为银行节约资本,且按揭证券属于香港《银行业条例》中所规定的流动资产类别,有助于银行更好地进行流动性管理。同时,银行通过缴纳担保费可以转移借款人的信用风险。但在该模式下,发起机构与投资者均为同一家银行,在解决银行融资需求方面的作用相对有限,与主流证券化模式有较大差异。

  2.Bauhinia证券化计划

  为了进一步改善住房按揭贷款市场流动性,2001年HKMC推出Bauhinia证券化计划,参考美国“两房”的运作模式,旨在打造香港版机构担保型按揭抵押贷款资产支持证券:由商业银行等发起机构通过转让按揭贷款来获得流动性、加速资金周转,从而进行新一轮的放贷;HKMC通过住房抵押贷款证券化来回笼资金并提供信用担保,从而收购更多的按揭贷款;市场投资者获得参与投资风险分散、回报可靠的住房按揭贷款的机会。2002年,HKMC发行资产支持证券20亿港元。该模式的具体结构见图2。

香港资产支持证券及REITs业务发展实践及启示

  但经过一段时间的发展探索之后,在按揭市场规模有限、银行负债渠道多元化等综合因素影响下,上述信贷资产转让并出售的模式并未成为商业银行的主流业务模式。此外,在2008年金融?;?,美国“两房”降低购买按揭贷款标准的高杠杆运作模式暴露出诸多风险,也促使香港金管局对HKMC采取了比“两房”更为保守和审慎的风险管理架构。HKMC逐步进行资产证券化业务转型,将主营业务集中于提供按揭担保[3]、养老担保等方面,香港地区资产证券化业务由类“两房”业务模式转入新的发展模式。

  (二)现有模式:由非银行金融机构私募发行

  目前香港地区主流资产证券化业务一般称作“结构化仓单融资”。与传统意义的仓单融资[4]不同,这一模式下资产证券化的基础资产主要为个人房屋抵押贷款、汽车贷款和其他个人消费贷款。这种模式是指非银行金融机构及企业为实现融资目的,将其拥有所有权的基础资产出售给发行载体,并由发行载体采用结构化方式进行私募发行的证券化融资工具。与内地资产证券化业务相比,两者主要有以下差异:

  一是发起机构主要为小贷公司等非银行金融机构。由于香港的持牌银行、有限制牌照银行和接受存款公司等三类机构均获授权可以吸收公众存款,并可以借助低息存款等方式来融资和管理流动性,因而缺乏发行资产证券化产品的动力。而小贷公司等非银行金融机构不能吸收公众存款,融资渠道有限,需要多样化的融资工具来管理资产负债,因此这些金融机构选择资产证券化的方式来满足融资需求。

  二是发行方式以私募发行为主。在设立资产证券化产品前,非银行金融机构会对接潜在投资者,就基础资产类型、要素、发行规模、票面利率等达成一致,最终通过私募方式发行。潜在投资者一般有1~2家,其类型包括银行、保险公司和资产管理公司,其中保险公司和资产管理公司大部分需要进行债项评级。

  三是发行载体一般是特殊目的公司。发行载体一般是设立于新加坡、维尔京群岛、开曼群岛等税收优惠地区的特殊目的公司,与境内由信托公司、证券公司、基金管理公司子公司所设立的特殊目的信托、资产支持专项计划等有一定差异。

  香港REITs业务情况

  (一)香港地区REITs业务发展过程及概况

  2005年,香港证券及期货事务监察委员会发布了《房地产投资信托基金守则》,为香港REITs的发展奠定了法律基础。同年,香港的第一只REITs——领汇房地产投资信托基金(现已更名为“领展房地产投资信托基金”)在香港交易所成功上市。

  REITs可以根据物业类型、收益来源、组织形式以及基金运作募集方式等进行划分。香港等亚洲市场上的REITs主要通过信托方式设立,并聘请专业的资产管理公司进行管理。REITs的类型及一般交易结构见表1及图3。

香港资产支持证券及REITs业务发展实践及启示

香港资产支持证券及REITs业务发展实践及启示

  从业务发展规模来看,截至2018年末,香港共有10只REITs上市,总市值达357.96亿美元,占亚洲REITs市场总市值的15.6%,其中50%投资于内地物业资产(见表2)。

香港资产支持证券及REITs业务发展实践及启示

  (二)REITs业务特点

  香港REITs市场发展较为成熟,与新加坡等其他成熟REITs市场类似,其业务具有以下特点:一是具有筹资和分散风险的功能。REITs业务既解决了中小投资者无法进入房地产业的难题,又为房地产业开拓了新的融资渠道,从而满足投融资双方的不同需求。二是募集资金绝大部分投资于房地产领域。通过法律的形式规定REITs业务90%以上的募集资金要投向房地产及相关资产。三是投资者可获得绝大部分收益。对REITs的投资者采用较高的股息分派比例,一般为90%。四是享受税收优惠。对于REITs的征税仅体现在REITs产品层面或者投资者层面的单次征税,并享受特定税种(如利得税、印花税等)的税收减免优惠。五是份额流动性高。允许REITs产品公开募集资金,并在证券交易所上市交易(见表3)。

香港资产支持证券及REITs业务发展实践及启示

  (三)越秀房地产投资信托基金案例分析

  1.基本情况

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